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연 10% 배당이라는 숫자를 보고 솔직히 저도 한 번 더 들여다봤습니다. TIGER 리츠부동산인프라 ETF가 고점 대비 20% 넘게 빠진 지금, 배당 수익률이 9%를 넘어섰거든요. 그런데 제가 직접 수치를 뜯어보니 이 숫자가 진짜인지부터 따져야 했습니다. 겉으로 보이는 10%와 실제로 지속 가능한 수익률은 꽤 다른 이야기였습니다.
연 10% 배당, 진짜일까 착시일까
리츠 투자에서 가장 먼저 봐야 할 지표는 AFFO(Adjusted Funds From Operations)입니다. 여기서 AFFO란 감가상각비 등 현금 유출이 없는 비용을 제거하고, 실제로 임대 수익으로 얼마를 벌어들이는지를 나타내는 순이익 개념입니다. 쉽게 말해 "진짜 통장에 들어오는 돈"이 얼마냐를 보는 지표입니다.
현재 TIGER 리츠부동산인프라 ETF에 편입된 종목들을 편입 비중별로 가중 평균하면, 배당 수익률은 약 6.54%인 반면 AFFO 수익률은 연 3.4% 수준입니다. 실제로 버는 돈보다 배당을 약 3.2% 포인트 더 지급하고 있는 셈이죠. 이건 제 경험상 좋은 신호가 아닙니다. 리얼티인컴의 경우 AFFO 수익률이 약 7%대 후반이고 배당 수익률은 5.3% 수준으로, 버는 것보다 적게 배당합니다. 구조 자체가 다릅니다.
그런데 실제 ETF 배당 수익률은 왜 10%나 될까요. 최근 몇 년간 국내 리츠들이 고금리 부담을 줄이기 위해 보유 자산을 매각하고, 대출을 갚은 뒤 남은 돈을 특별 배당으로 지급한 게 그 이유입니다. ETF 운용사는 이 특별 배당 수익금을 한꺼번에 지급하지 않고 충당금으로 쌓아두었다가 매월 조금씩 얹어서 배당에 보태고 있습니다. 즉, 순수 임대 소득 약 6.5%에 충당금 지원 약 3.5%가 더해져 지금의 10%가 만들어진 구조입니다.
AFFO, 충당금이 바닥나면 배당은 어떻게 되나
충당금이 언젠가 고갈된다는 건 확실합니다. 문제는 그게 언제냐는 거죠. 2025년 3월 ETF 운용사가 주당 33원의 고정 배당금 지급 계획을 발표했을 때, 제 생각에는 최소 1~2년치 충당금을 계산하고 결정했을 겁니다. 그렇다면 올해 말에서 내년 초 사이에 충당금이 고갈되고 배당이 줄어든다는 발표가 나올 가능성이 꽤 높습니다.
충당금이 소진된 이후를 보면, 리츠의 임대료는 물가 상승률과 연동되어 오릅니다. 즉 임대료가 올라가면서 AFFO도 성장하는 구조이기 때문에, 배당금이 6%로 줄어드는 충격을 일부 완충할 수 있습니다. 다만 현재 괴리가 너무 커서 성장만으로 메우기는 어렵다는 게 솔직한 판단입니다.
한 가지 더 봐야 할 게 유상증자입니다. 유상증자란 새로운 주식을 발행해 자금을 조달하는 방식으로, 단기적으로는 기존 주주의 지분 가치가 희석되는 악재입니다. 그런데 제가 국내 리츠 시장을 돌아보면, 몇 년 전 유상증자로 매입한 자산들이 결국 이후 배당 성장의 토대가 됐습니다. 금리가 낮아지고 부동산 시장이 회복되는 시기에 우량 자산을 잘 매입한다면, 장기적으로 배당 여력을 늘리는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.
- 충당금 고갈 이후 배당 수익률은 약 6~7%로 수렴할 가능성이 높음
- 물가 연동 임대료 상승으로 AFFO 성장이 일부 하락 충격을 완화
- 금리 인하 국면에서 유상증자를 통한 우량 자산 편입이 장기 성장 동력
- 단기 배당 감소 발표는 리스크지만, 구조 자체가 붕괴하는 것은 아님
한국도 일본처럼 갈 수 있을까
국내 부동산 ETF를 장기 보유할 때 제가 가장 진지하게 생각해본 리스크가 바로 이겁니다. 한국이 일본의 '잃어버린 30년'을 따라갈 수 있느냐는 질문입니다. 일반적으로 "한국은 아직 경제 성장 여력이 있다"라고 알려져 있지만, 구조적 지표들을 들여다보면 불편한 공통점이 보입니다.
출처: IMF 세계경제전망(WEO)에 따르면 한국은 초저출산, 생산가능인구 감소, 잠재성장률 둔화 측면에서 1990년대 일본과 유사한 도전에 직면해 있다고 분석합니다. 실제로 합계출산율이 0.7 수준까지 떨어진 건 일본조차 경험하지 못한 속도입니다.
그렇다고 일본과 완전히 같은 길을 걷는다고 보기도 어렵습니다. 1990년 일본은 부동산과 주식이 역사적 버블 수준에서 급격히 붕괴한 반면, 한국은 서울 수도권으로의 집중 현상이 여전하고 공급 조절 정책도 작동하고 있습니다. 다만 지방 인구 소멸은 이미 현실이고, 서울과 지방의 자산 격차는 앞으로 더 벌어질 가능성이 높습니다.
여기서 핵심은 리츠가 아파트가 아니라 오피스, 물류센터, 데이터센터, 항만 등 상업용 부동산에 투자한다는 점입니다. 만약 한국 경제가 장기 저성장 국면에 접어든다면 공실률 상승과 임대료 성장 둔화가 따라올 수 있습니다. 출처: 통계청 자료를 보면 국내 생산가능인구(15~64세)는 이미 2020년을 정점으로 감소세로 전환됐습니다. 이게 10~20년 시계에서 상업용 부동산 수요에 미칠 영향을 저는 가볍게 보지 않습니다.
리얼티인컴과 비교해보니 보이는 것들
배당 수익률만 놓고 보면 국내 리츠 ETF가 약 9.9%, 리얼티인컴이 약 5.3%로 격차가 큽니다. 그런데 제가 직접 AFFO 수익률을 비교해 봤더니 이야기가 달라졌습니다. 국내 리츠의 가중 평균 AFFO 수익률은 약 3.4%인 반면, 리얼티인컴은 7%대 후반입니다. 실제로 버는 돈은 리얼티인컴이 훨씬 많다는 뜻이죠. 배당의 지속 가능성과 안정성 측면에서는 리얼티인컴이 확실히 우위에 있습니다.
여기에 환율 변수까지 더하면 국내 리츠의 매력이 더 옅어집니다. 지난 5년간 원화는 달러 대비 연평균 약 5.5%씩 가치가 하락해왔습니다. 달러 자산인 리얼티인컴은 이 환율 하락분을 자동으로 방어하는 구조입니다.
그럼에도 국내 리츠 ETF가 완전히 열위라고 단정 짓기는 어렵습니다. 세금 문제가 있기 때문입니다. 리얼티인컴은 미국 주식이라 배당에 15% 원천징수세를 피할 수 없습니다. 반면 국내 리츠 ETF는 연금저축, IRP, ISA 같은 연금계좌에서 투자하면 세금을 이연 시킬 수 있습니다. 이 15% 차이가 복리로 쌓이면 30년 후에는 같은 금액을 투자했을 때 약 1억 4천만 원 이상의 차이가 생깁니다. 분산 측면에서도 단일 기업인 리얼티인컴보다 여러 리츠를 묶은 ETF가 개별 기업 리스크에서 자유롭습니다. 저는 이 두 가지 이유 때문에 연금계좌 한정으로는 국내 리츠 ETF를 일부 담는 게 합리적이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. TIGER 리츠부동산인프라 ETF 배당이 연 10%라는데 진짜 계속 받을 수 있나요?
A. 지속되기 어렵습니다. 현재 10% 중 약 3.5%는 과거 특별 배당으로 쌓인 충당금을 매월 나눠 지급하는 구조입니다. 충당금이 고갈되면 순수 임대 소득 기반의 배당으로 돌아가는데, 이는 6~7% 수준으로 봐야 현실적입니다. 10%가 영구적으로 지속된다고 기대하고 투자하면 나중에 실망할 수 있습니다.
Q. 국내 리츠 ETF, 연금계좌에서 사는 게 낫나요?
A. 세금 측면에서는 연금계좌가 훨씬 유리합니다. 일반 계좌에서는 배당소득세가 바로 떼이지만, 연금저축이나 IRP 계좌에서는 세금을 수십 년 뒤 인출 시점까지 이연시킬 수 있습니다. 이 차이가 복리로 쌓이면 장기적으로 상당한 금액 차이가 납니다. 저도 연금계좌에서만 조금씩 담고 있습니다.
Q. 국내 리츠 ETF가 한국 아파트 가격에 따라 오르내리나요?
A. 직접적인 연관은 없습니다. 국내 리츠 ETF는 아파트가 아니라 오피스 빌딩, 물류센터, 데이터센터, 항만 같은 상업용 부동산과 인프라 자산에 투자합니다. 아파트 시세보다는 금리 변화와 임대 소득에 더 민감하게 움직이는 구조입니다.
Q. 리얼티인컴이랑 국내 리츠 ETF 중 뭘 사야 하나요?
A. AFFO 수익률과 자산 안정성만 보면 리얼티인컴이 우위입니다. 다만 국내 리츠 ETF는 연금계좌 세금 이연 효과와 ETF 분산 구조라는 장점이 있어 단순 비교가 어렵습니다. 저는 달러 포트폴리오 비중이 높기 때문에 국내 리츠는 연금계좌에서 소액 분산 차원으로만 담고 있습니다. 어느 하나가 절대적으로 낫다고 보기보다 본인의 계좌 구조와 투자 성향에 따라 결정하는 게 맞습니다.
결론
국내 리츠 ETF를 정리하면 이렇습니다. 지금 보이는 연 10% 배당은 지속 가능하지 않고, 충당금이 소진되고 나면 6%대가 현실적인 수치입니다. AFFO 수익률 기준으로는 리얼티인컴이 더 탄탄하고, 인구 감소라는 구조적 리스크도 장기 시계에서는 무시하기 어렵습니다. 일반적으로 높은 배당 수익률이 곧 좋은 투자라고 알려져 있지만, 제 경험상 이 숫자를 만들어낸 구조를 먼저 보지 않으면 나중에 예상 못한 배당 감소로 당황하게 됩니다.
그렇다고 투자 가치가 없다는 건 아닙니다. 연금계좌에서 담는다면 세금 이연 효과가 꽤 크고, 여러 리츠에 분산된 ETF 구조도 단일 종목 리스크보다 낫습니다. 저처럼 큰 시세 차익 없이 배당을 받으며 10년 이상 꾸준히 모아가는 방식에는 나쁘지 않은 선택지입니다. 다만 포트폴리오의 전부로 삼기보다는, 연금계좌 안에서 분산의 한 축으로 활용하는 게 가장 현실적인 접근이라고 생각합니다.